Zdarza się, że nieruchomość wystawiona na sprzedaż nie jest dostępna od zaraz – umowa sprzedaży może zostać podpisana dopiero za kilka tygodni czy miesięcy. Co robić w takiej sytuacji? Rozwiązaniem jest umowa przedwstępna. Dowiedz się, jak może ona zabezpieczyć Twoje interesy.
Kiedy sprzedający i kupujący nieruchomość podpisują umowę przedwstępną?
Najprościej mówiąc, umowa przedwstępna ma zastosowanie wówczas, gdy strony nie mogą od razu podpisać umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność). Taka sytuacja ma miejsce choćby wówczas, gdy nieruchomość nie jest jeszcze gotowa do zamieszkania – pozostaje w budowie, remoncie lub przeprowadzany jest jej fizyczny podział na mieszkania. Przeszkody w zawarciu umowy sprzedaży mieszkania czy domu mogą pojawić się też po stronie kupującego – może on potrzebować czasu na zgromadzone kwoty niezbędnej do przeprowadzenia transakcji.
Co daje stronom podpisanie umowy przedwstępnej? Zapewniają one sobie w ten sposób możliwość zawarcia umowy przenoszącej własność w przyszłości i jednocześnie:
- sprzedający nie musi dalej poszukiwać nabywcy – może wycofać ofertę z portalu ogłoszeniowego;
- kupujący ma pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie – co jest szczególnie ważne, gdy ma ona atrakcyjną cenę lub lokalizację.
Treść umowy przedwstępnej – jakie informacje muszą się w niej znaleźć?
Zawieranie umów przedwstępnych zostało uregulowane w kodeksie cywilnym. Wynika z niego, że umowa przedwstępna powinna określać „istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Jest to dość lakoniczne sformułowanie i stąd też warto doprecyzować, które z informacji należy uznać za istotne – są to:
- przedmiot umowy – będzie to nieruchomość, np. mieszkanie lub dom jednorodzinny;
- cena – kwota, jaką kupujący zapłaci za nabywaną nieruchomość;
- terminy – zapłaty umówionej kwoty za nieruchomość, wydania przedmiotu umowy i zawarcia umowy przyrzeczonej (chociaż nie jest on obowiązkowy);
- strony umowy – należy wskazać, kto zobowiązuje się do podpisania w przyszłości umowy przenoszącej własność.
Formalnie nie ma przeszkód, aby umowa przedwstępna regulowała inne istotne z perspektywy stron kwestie. To nie wszystko – sprzedający i kupujący decydują też o formie umowy przedwstępnej, czyli o tym, czy zostanie ona podpisana w obecności notariusza.
Jak umowa przedwstępna zabezpiecza interesy stron?
Nie można wykluczyć, że mimo podpisania umowy przedwstępnej, sprzedający rozmyśli się – otrzyma lepszą ofertę i będzie się uchylał od zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji umowa przedwstępna zabezpiecza interesy drugiej strony, czyli kupującego. W jaki sposób? Może on:
- żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej;
- dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej – gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (mowa o formie).
Mimo że w opisanej sytuacji podpisanie umowy przedwstępnej chroni potencjalnego nabywcę, to jednak jedynie przez pewien okres – trzeba pamiętać o przedawnieniu. Roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
[artykuł partnerski]
