Pytania Czytelników: Czy można zmusić sąsiada do ogrzewania mieszkania?

Mieszkam w bloku w mieszkaniu, które jest moją własnością. Z moim mieszkaniem sąsiaduje mieszkanie, które od dłuższego czasu jest puste – właściciele w nim nie przebywają – i nieogrzewane. Rachunki za ogrzewanie cały czas wzrastają, ponieważ następuje utrata ciepła, które przedostaje się do sąsiedniego mieszkania. Z tego powodu ściany w moim mieszkaniu zaatakowała wilgoć i grzyb, które bezskutecznie staram się usuwać za pomocą preparatów grzybobójczych. Czy istnieje taka możliwość prawna, aby przymusić sąsiada do ogrzewania mieszkania?

Przed podjęciem jakichkolwiek kroków prawnych należy upewnić się, że powodem zalegania wilgoci i zagrzybienia ścian jest nieogrzewanie mieszkania przez sąsiada. Pojawienie się wilgoci i zagrzybienia, wbrew pozorom, może być niezwiązane z zakręconymi kaloryferami u sąsiada. Bardzo często na skutek wad instalacji wentylacyjnej lub zamkniętych kratek wentylacyjnych mieszkania są źle wentylowane i para wodna skrapla się na chłodnych powierzchniach. Nie można także wykluczyć sytuacji, w której wilgoć i zagrzybienie jest efektem przemarzania i występowania tzw. mostków cieplnych, jak również zbyt dużej różnicy temperatur pomiędzy sąsiadującymi ze sobą mieszkaniami. Istnieje taka ewentualność, że wszystkie powyższe przyczyny występują jednocześnie. Aby określić przyczynę zawilgocenia i zagrzybienia warto zlecić sporządzenie opinii specjaliście z dziedziny fizyki budowli. Koszt takiej opinii nie powinien przekroczyć kilkuset złotych, a pozwoli dowiedzieć się czy uzasadnionym jest wysuwanie roszczenia przeciwko właścicielowi sąsiedniego mieszkania. Jeśli potwierdzą się podejrzenia, to właściciel mieszkania ma prawo żądać od wspólnoty zarządzającej blokiem pomocy w rozwiązaniu problemu.

Najdalej idące konsekwencje dla osoby nieogrzewającej mieszkania wynikają z przepisów ustawy o własności lokali, a także kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeśli właściciel lokalu przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W praktyce, oznacza to, że wspólnota (tj. jej zarząd lub zarządca) powinna najpierw wezwać osobę nieogrzewającą mieszkania do podwyższenia temperatury w swoim mieszkaniu do przynajmniej 5 stopni C. Dopiero w przypadku, gdy nie przyniesie to rezultatu może wnieść przeciwko nim pozew.
Problemem może być to, że wspólnota na pewno będzie niechętna do włączeniem się w spór między sąsiadami, a szczególnie w sytuacji, gdy zawilgocenie występuje tylko w jednym mieszkaniu. Warto więc uświadomić członkom wspólnoty i zarządowi, że oszczędności uzyskiwane przez nieobecnego właściciela mieszkania na zakręceniu ogrzewania w swoim lokalu są tylko pozorne, bowiem obciążają portfele pozostałych członków wspólnoty. Lokal z zakręconymi kaloryferami absorbuje ciepło z lokalu, w którym kaloryfery grzeją, ogrzewa się jego ciepłem. To prowadzi jednak do sytuacji, w której sąsiedni lokal szybciej się wyziębia i utrzymanie w nim odpowiedniej temperatury wymaga pobrania większej ilości ciepła. W budynku, w którym rachunki za ciepło rozlicza się według wskazać podzielników, nieunikniony będzie wzrost opłat u tych właścicieli, którzy mają nadmiernie oszczędnych sąsiadów lub których sąsiedzi pozostawi puste mieszkania.

Jeśli jednak nie uda przekona się wspólnoty to swoich racji, to pozostaje jeszcze samodzielne wystąpienie z powództwem przeciwko sąsiadowi. Można to zrobić w oparciu o art. 144 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie za nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a jako takie może być potraktowanie nieogrzewanie mieszkania i doprowadzenie do zagrzybienia ścian lokalu sąsiada.

Istnieje również możliwość wystąpienia do sądu z tzw. powództwem negatoryjnym na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego. W jego ramach właściciel mieszkania może domagać się, by sąd nakazał sąsiadom przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W pozwie należy wskazać rodzaj immisji, czyli niekorzystnego oddziaływania i dołączyć dowody – opinię biegłego, o którym wspomniano wyżej, a także fotografie zagrzybionych ścian. Niezależnie od tego można domagać się od sąsiada odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 415 kodeksu cywilnego) za szkodę w postaci zniszczenia ścian. Należy wtedy wykazać winę sąsiada, a także związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nieogrzewaniem mieszkania przez sąsiada, a poniesioną szkodą w postaci powstania zagrzybienia, zwiększonych kosztów ogrzewania mieszkania, zakupu środków grzybobójczych, czy też remontu ścian mieszkania.

Martwy przepis, ponieważ te 5 stopni Celsjusza to jest jakaś kpina, bo w bloku nigdy nie spadnie poniżej bo zawsze ktoś grzeje jak nie z boku to z góry. Powinno być 15 stopni minimalna.

Rzeczywiście ma Pan rację, że temperatura przewidziana przez prawodawcę jest niska i w praktyce może to rodzić problemy. Wydaje się, że przepisy w tym zakresie winny zostać zmienione. Nie mniej jednak zawsze należy walczyć o swoje prawa w ramach obowiązujących przepisów.