Inwestycja w Kunowicach, czyli dlaczego tak ważny jest plan zagospodarowania przestrzennego

Kunowice jeszcze niedawno były typową wioską, jakich wiele w powiecie, z przeważającą zabudową przedwojenną oczywiście jednorodzinną. Wszystko zmieniło się dokładnie 20 lat temu podczas „powodzi tysiąclecia”. Od tego czasu mieszkańcy Słubic upatrzyli sobie tą wieś jako miejsce budowy swoich domów. Nie ma w tym nic dziwnego, wszak jest bezpiecznie położona, nie zagraża jej Odra, wokół dużo lasów, dwa niewielkie jeziorka, to wszystko sprawia, że Kunowice stały się sypialnią Słubic. Ceny działek budowlanych dorównują cenom działek w Słubicach a komunikacja miejska i nowa ścieżka rowerowa sprawiają, że traktujemy już Kunowice jako dzielnicę Słubic.

Od roku 2003 na nowo powstających kunowickich osiedlach Widok i Słonecznym, ówczesne władze gminy, przystąpiły do tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Są to dokumenty dla większości z nas obce, ale niezwykle przydatne, szczególnie dla tych, którzy planują zakup działki i budowę domu. Stanowią one nie tylko o tym, jaki dom możemy sobie wybudować, ale również co może powstać w najbliższej okolicy. Nie dochodzi więc do sytuacji konfliktowych, gdzie sąsiedzi protestują przeciwko innemu sąsiadowi, ponieważ chce on np. otworzyć hotel czy restaurację. Nie protestują, bo w chwili zakupu działki wiedzieli, że sąsiednia nieruchomość przeznaczona jest pod właśnie taką działalność.

Niestety miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mamy jak na lekarstwo, a terenów pod zabudowę znacznie więcej. W przypadku braku miejscowego planu inwestor zgłasza się do gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak jak w przypadku planu określa ona to co możemy wybudować na danej działce. W przeciwieństwie jednak do tego pierwszego, nie jest ona aktem prawa miejscowego, które podlega konsultacjom społecznym i jest uchwalane przez radę miejską, ale jest ona decyzją administracyjną wydawaną przez burmistrza w oparciu o wytyczne urbanisty. Wytyczne te polegają na analizie zabudowy w najbliższej okolicy, co w przypadku zabudowy jednorodzinnej nie stwarza problemów, bo przecież w Kunowicach takiej zabudowy jest mnóstwo.

Jeśli chodzi o spór mieszkańców Kunowic z firmą Promet Cargo, to nie mamy w sąsiedztwie hal magazynowo -spedycyjnych, ale mamy fabrykę okien oraz sam dworzec, który zdaniem niektórych pełnił funkcję o charakterze spedycyjnym, więc z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy nie powinno być problemu. W związku z powyższym analiza urbanistyczna według obowiązujących przepisów jest na tyle „dowolna”, iż może pozwolić projektantowi decyzji o warunkach zabudowy na sporą dowolność i interpretację, co jest zawsze ze szkodą dla samorządności i praworządności.

Co do zasady decyzje o warunkach zabudowy powinny być wydawane w sytuacjach wyjątkowych, gdzie nie mamy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Niestety w Słubicach (i reszcie kraju) jest to reguła, a wyjątkiem są uchwalone i obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Uważam, że Słubice stać na więcej! Nasze miasto, które chce ściągać inwestorów, które nie chce być oparte tylko i wyłącznie na drobnym handlu i usługach ukierunkowanych pod klientów zza Odry, musi sobie postawić za cel tworzenie, konsultowanie i uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jest to proces żmudny i kosztowny, ale stać nas na to! Nie stać nas natomiast na bylejakość i tymczasowość. Prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Kunowic trwają już około 10 lat. Z jakiegoś powodu nie możemy doczekać się ich zakończenia.

Warunkiem sprowadzenia inwestora prawie zawsze jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przykładem jest BMW, które gdyby nie miejscowe plany, nigdy nie zainwestowałoby w Słubicach. Dużą zewnętrzną firmę nie stać na spory z mieszkańcami a Słubic nie stać na utratę tych inwestorów i nie stać nas na toczenie sporów na ulicach Kunowic. Energię mieszkańców można znacznie lepiej wykorzystać dla dobra kunowickiej społeczności.

Szanowny Panie,
zgadzam się, że uchwalenie MPZP daje wszystkim - i inwestorom i mieszkańcom oraz władzom gminy pewność, co do sposobu i kierunku rozwoju przestrzennego. Jak Pan jednak zauważył, plany są uchwalane szczątkowo, dla niewielkich obszarów. To na pewno nie pomaga w prowadzeniu konsekwentnej polityki przestrzennej.

Wydaje mi się jednak, że należy wspomnieć jeszcze o jednej instytucji - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Akurat dla miasta i gminy Słubice zostało takowe uchwalone (uchwala Nr LIV/430/2014). Daje ono nie tylko pewien pogląd na to, jak powinny być zagospodarowane obszary objęte studium. Jest wyznacznikiem sposobu gospodarowania gruntami, także przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

I akurat właśnie dla sprawy inwestycji w Kunowicach studium ma istotne znaczenie: jego zapisy przeczą bowiem możliwości realizacji zamierzonego przez Promet-Cargo przedsięwzięcia. Przedmiotowa działka jest bowiem przeznaczona pod działalność rzemieślniczą, a działalność spedycyjna w tym zakresie się nie mieści. I choć studium - inaczej niż plan - nie jest aktem prawa miejscowego, to jednak nie może być zignorowane. Stosowne orzecznictwo sądów administracyjnych jest dość jednoznaczne.

Ponadto w przypadku Kunowic nie chodzi tylko o sam magazyn. Chodzi także o ruch samochodów ciężarowych, jaki zostanie wygenerowany przez tą inwestycję. Z braku innych dróg dojazdowych cały ten ruch będzie musiała przyjąć na siebie ul. Dworcowa, która - mówiąc najprościej - nie jest do tego przygotowana.

Pozdrawiam.

Ustalając warunki współpracy z redakcją słubice24, miałem obawy, że zamiast merytorycznej dyskusji, wygra hejt i obrzucanie się błotem. Tymczasem pierwszy wpis bardzo pozytywnie mnie zaskoczył. Zgadzam się, że mpzp są rozwiązaniem dla wybranego skrawka terytorium. W przypadku Kunowic plany uchwalenia mpzp dotyczą całej miejscowości. Już po oddaniu teksty do publikacji dowiedziałem się od burmistrza, że opóźnienia spowodowane są brakiem stanowiska GDDKIA, co do przebiegu obwodnicy Kunowic. W przypadku projektu mpzp dla Kunowic, sporny teren przeznaczony jest pod usługi. To jednak tylko projekt, bez skutków prawnych, tak samo z resztą jak studium uwarunkowań. Powiem tak: gdybym był mieszkańcem nigdy nie zgodziłbym się na lokalizację tej inwestycji, gdybym miał tam zainwestować, nigdy nie wyłożyłyby takich środków na biura i plac zabaw dla najmłodszych. Inwestor ma prawo wiedzieć w co inwestuje swoje środki a prywatny inwestor ma prawo wiedzieć gdzie kupuje lub buduje swój dom. Nie na jednoznacznej odpowiedzi kto ma rację... super gdyby udało się wypracować kompromus.

Szanowny Panie,
cieszę się, że Pana "rozczarowałem" (to odnośnie obaw przed hejtem).
Natomiast co do istoty sprawy. Nie zgadzam się, z Pana twierdzeniem, że studium jest bez skutków prawnych. Oczywiście, studium nie jest aktem prawa miejscowego i co do tego nie ma dyskusji, Niemniej jednak studium jest przyjmowane jako uchwała rady gminy (art. 12 ust. 1 ustawy o planowaniu...). A uchwała rady, nawet jeżeli nie ma statusu aktu prawa miejscowego czyli powszechnie obowiązującego, to jednak wyznacza - choćby dla organów gminy kierunki działań przy opracowaniu MPZP. Wynika to wprost z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najważniejszy z nich: art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu brzmi: "Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych". To jednak nie jedyny argument: Art. 14 ust. 5 ustawy o planowaniu.. mówi, że przystępując do uchwalenia MPZP "burmistrz(...) wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium. Zatem studium determinuje zapisy, jakie pojawią się w MPZP. Dalej, art. 15 ust. 1 ustawy: "Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem, wraz z uzasadnieniem". Art. 20 ust. 1 ustawy: "Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium (...)". Konsekwencje naruszenia tych postanowień określa art. 28 ustawy - jest nią nieważność uchwały w całości lub w części.
Na tej podstawie Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skoro zapisy studium są wiążące dla MPZP, to tym bardziej muszą być uwzględniane przy wydawaniu (zaledwie) decyzji o warunkach zabudowy... ( wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 2009 r., II OSK 1250/08 ).
I to jest właśnie ważne dla naszej dyskusji o inwestycji w Kunowicach: skoro istnieje studium, które określa charakter zabudowy terenu, to urzędnik nie może go zlekceważyć i bynajmniej pełnej swobody nie ma. Musi się trzymać się postanowień zawartych w studium. A te postanowienia, które już cytowałem, w tym wypadku nie pozwalają na budowę magazynu spedycyjnego.
Serdecznie pozdrawiam.

Jako Prezes Zarządu spółki Promet Cargo chciałabym tylko króciutko odnieść się do wypowiedzi Pana kryjącego się pod nickiem "Witja". Załączam dwa wycinki z przytoczonego przez Pana "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Słubice". Studium jasno określa pojęcie USŁUG RZEMIEŚLNICZYCH, wskazując jednocześnie jakie obiekty w ramach zabudowy rzemieślniczej są dopuszczane. I tutaj czytamy - OBIEKTY PRODUKCYJNE, MAGAZYNY, SKŁADY, BAZY ORAZ WSZELKIE OBIEKTY USŁUGOWE.
Drugi załącznik wskazuje budynek i okolice dworca kolejowego w Kunowicach jako obiekt i obszar wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji. Czytamy - nadanie nowej funkcji usługowej oraz poprawa walorów estetycznych.

Jednocześnie pragnę podkreślić, że moje działania - jako reprezentanta spółki Promet Cargo - były, są i zawsze będą zgodne z literą prawa.

Szanowna Pani,
cieszę się, że zacytowała Pani Studium, bo akurat ono potwierdza moją argumentację. Proszę bowiem zwrócić uwagę, że:
1) definicję "rzemiosła" zawiera ustawa o rzemiośle. Definicja ustawowa brzmi: "Do rzemiosła nie zalicza się działalności handlowej, usług hotelarskich, działalności transportowej (podkreślenie moje), usług świadczonych w wykonywaniu wolnych zawodów, usług leczniczych oraz działalności wytwórczej i usługowej artystów plastyków i fotografików" (art. 2 ust. 4 ustawy o rzemiośle). Co więcej działalności rzemieślniczej nie można prowadzić w formie spółki z o.o. (spólka nie może być rzemieślnikiem);
2) Studium dopuszcza - owszem - magazyny, ale w tym wypadku tylko dla działalności rzemieślniczej. Magazyny dla działalności transportowej z wyżej wymienionych powodów nie mieszczą się w tej kategorii;
3) funkcje wynikające z nadania dworcowi w Kunowicach nowych walorów estetycznych i usługowych muszą również mieścić się w pojęciu rzemiosła – taka bowiem działalność została przewidziana na tym obszarze właśnie w Studium;
4) dworzec w Kunowicach nigdy spełniał funkcji towarowych ale jedynie reprezentacyjne i funkcjonował wyłącznie w zakresie obsługi transportu pasażerskiego, więc jego istnienie również nie uzasadnia rozbudowy bazy transportowej.
Pozdrawiam serdecznie.
Marcin Krzymuski

Zakończmy wreszcie, trwające niemal 10 lat prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Kunowic!
www.slubice24.pl/wiadomosci/aktualnosci/...wy-hali-w-kunowicach

Mariusz Dubacki napisał: Kunowice jeszcze niedawno były typową wioską, jakich wiele w powiecie, z przeważającą zabudową przedwojenną oczywiście jednorodzinną. Wszystko zmieniło się dokładnie 20 lat temu podczas „powodzi tysiąclecia”. Od tego czasu mieszkańcy Słubic upatrzyli sobie tą wieś jako miejsce budowy swoich domów. Nie ma w tym nic dziwnego, wszak jest bezpiecznie położona, nie zagraża jej Odra, wokół dużo lasów, dwa niewielkie jeziorka, to wszystko sprawia, że Kunowice stały się sypialnią Słubic. Ceny działek budowlanych dorównują cenom działek w Słubicach a komunikacja miejska i nowa ścieżka rowerowa sprawiają, że traktujemy już Kunowice jako dzielnicę Słubic.

Od roku 2003 na nowo powstających kunowickich osiedlach Widok i Słonecznym, ówczesne władze gminy, przystąpiły do tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Są to dokumenty dla większości z nas obce, ale niezwykle przydatne, szczególnie dla tych, którzy planują zakup działki i budowę domu. Stanowią one nie tylko o tym, jaki dom możemy sobie wybudować, ale również co może powstać w najbliższej okolicy. Nie dochodzi więc do sytuacji konfliktowych, gdzie sąsiedzi protestują przeciwko innemu sąsiadowi, ponieważ chce on np. otworzyć hotel czy restaurację. Nie protestują, bo w chwili zakupu działki wiedzieli, że sąsiednia nieruchomość przeznaczona jest pod właśnie taką działalność.

Niestety miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mamy jak na lekarstwo, a terenów pod zabudowę znacznie więcej. W przypadku braku miejscowego planu inwestor zgłasza się do gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak jak w przypadku planu określa ona to co możemy wybudować na danej działce. W przeciwieństwie jednak do tego pierwszego, nie jest ona aktem prawa miejscowego, które podlega konsultacjom społecznym i jest uchwalane przez radę miejską, ale jest ona decyzją administracyjną wydawaną przez burmistrza w oparciu o wytyczne urbanisty. Wytyczne te polegają na analizie zabudowy w najbliższej okolicy, co w przypadku zabudowy jednorodzinnej nie stwarza problemów, bo przecież w Kunowicach takiej zabudowy jest mnóstwo.

Jeśli chodzi o spór mieszkańców Kunowic z firmą Promet Cargo, to nie mamy w sąsiedztwie hal magazynowo -spedycyjnych, ale mamy fabrykę okien oraz sam dworzec, który zdaniem niektórych pełnił funkcję o charakterze spedycyjnym, więc z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy nie powinno być problemu. W związku z powyższym analiza urbanistyczna według obowiązujących przepisów jest na tyle „dowolna”, iż może pozwolić projektantowi decyzji o warunkach zabudowy na sporą dowolność i interpretację, co jest zawsze ze szkodą dla samorządności i praworządności.

Co do zasady decyzje o warunkach zabudowy powinny być wydawane w sytuacjach wyjątkowych, gdzie nie mamy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Niestety w Słubicach (i reszcie kraju) jest to reguła, a wyjątkiem są uchwalone i obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Uważam, że Słubice stać na więcej! Nasze miasto, które chce ściągać inwestorów, które nie chce być oparte tylko i wyłącznie na drobnym handlu i usługach ukierunkowanych pod klientów zza Odry, musi sobie postawić za cel tworzenie, konsultowanie i uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jest to proces żmudny i kosztowny, ale stać nas na to! Nie stać nas natomiast na bylejakość i tymczasowość. Prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Kunowic trwają już około 10 lat. Z jakiegoś powodu nie możemy doczekać się ich zakończenia.

Warunkiem sprowadzenia inwestora prawie zawsze jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przykładem jest BMW, które gdyby nie miejscowe plany, nigdy nie zainwestowałoby w Słubicach. Dużą zewnętrzną firmę nie stać na spory z mieszkańcami a Słubic nie stać na utratę tych inwestorów i nie stać nas na toczenie sporów na ulicach Kunowic. Energię mieszkańców można znacznie lepiej wykorzystać dla dobra kunowickiej społeczności.

Warunkiem sprowadzenia inwestora prawie zawsze jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przykładem jest BMW, które gdyby nie miejscowe plany, nigdy nie zainwestowałoby w Słubicach. Dużą zewnętrzną firmę nie stać na spory z mieszkańcami a Słubic nie stać na utratę tych inwestorów i nie stać nas na toczenie sporów na ulicach Kunowic. Energię mieszkańców można znacznie lepiej wykorzystać dla dobra kunowickiej społeczności.

Jest Strefa Ekonomiczna opodal gdzie tego typu firmy należy lokować. . Problemem dla mieszkańców jest uciążliwy ruch kołowy ciężkich ciągników. Rozwiązaniem byłoby przekierowanie tego transportu do firmy inną drogą omijającą wieś co jest jak najbardziej realne. Wzdłuż torów w kierunku na strefę biegnie droga którą można by puścić ruch. Pan Panie Dubacki wykazuje się bezdusznością i ignorancją w tej sprawie szkoda Pańskich wywodów nawet komentować. Żaden plan zagospodarowania nie zastąpi zdrowego rozsądku!

Moja bezduszność polega na tym, że postuluję o uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego po to, aby zarówno właściciele prywatnych posesji jak i przedsiębiorcy wiedzieli co kupują i co powstanie w okolicy? Fakt. Na argumenty nie da się rozmawiać z @Lidia45